Предварительный договор

Заключен предварительный договор о продаже квартиры, получен АВАНС. Срок предварительного договора не окончен, но сделка явно затягивается. Появился реальный покупатель, с которым продавец вышел на сделку, не расторгнув предварительный договор с предыдущим покупателем. Возврат аванса будет сделан. Каковы последствия заключения сделки с новым покупателем, без расторжения предварительного договора.